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　　記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)了解到，隨著西安“房住不炒”各項(xiàng)措施的調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑，較好實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

　　新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)結(jié)束漲勢(shì)

　　為落實(shí)中央“房住不炒”精神，西安市政府從土拍、限購(gòu)、限價(jià)、信貸等各方面出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，以期達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)結(jié)束漲勢(shì)。截至2021年11月份，西安新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)連續(xù)上漲68個(gè)月，12月首次出現(xiàn)下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)從下半年開(kāi)始緩慢下行，直至12月實(shí)現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比下降0.5%。全年新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲6.5%，漲幅較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　二手住宅銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊降

　　西安市政府在2021年7月份發(fā)布第一批二手住房成交參考價(jià)后，二手住房房源掛牌量、交易量、交易價(jià)格均呈明顯下滑，下半年二手住房交易面積較上半年比下降49.4%。從環(huán)比看，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)自6月份起漲幅持續(xù)收窄，10月起連續(xù)3個(gè)月下降。從同比看，2021年上半年同比漲幅在高位運(yùn)行，7月見(jiàn)頂以后漲幅收窄，12月同比上漲5.6%。

　　中戶(hù)型最受市場(chǎng)熱捧

　　從新建商品住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，小、中、大三種戶(hù)型全年累計(jì)銷(xiāo)售面積占比分別為3.8%、69.5%和26.7%，中戶(hù)型占比最大；三種戶(hù)型全年環(huán)比累計(jì)漲幅分別為6.4%，6.7%和5.3%，中戶(hù)型漲幅最高。與上年相比小戶(hù)型和大戶(hù)型漲幅收窄，分別收窄2.4、和0.9，中戶(hù)型漲幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　從二手住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，小、中、大三種戶(hù)型全年累計(jì)銷(xiāo)售面積占比分別為34.3%、49.8%和15.97%，同樣是中戶(hù)型占比最大。隨著次新盤(pán)逐步進(jìn)入二手市場(chǎng)，市場(chǎng)中住宅的整體品質(zhì)大幅提升，同時(shí)剛需和剛改型客戶(hù)需求多以100平方米左右的戶(hù)型為主，這也是中戶(hù)型受歡迎的主要原因。

　　雁塔、灞橋兩區(qū)域交易更活躍

　　從成交面積的全市區(qū)域分布來(lái)看，西安市所轄11個(gè)區(qū)中，新建商品住宅成交面積占比居前的是灞橋區(qū)和雁塔區(qū)，占比分別為34.6%和16.2%，二者合計(jì)已占全市“半壁江山”；二手住宅成交面積占比居前的是雁塔區(qū)和蓮湖區(qū)，占比分別為21.6%和19.2% ，二者合計(jì)占全市總量的四成以上。究其原因主要是：雁塔區(qū)在西安市各區(qū)中發(fā)展較快，集高新、曲江和雁塔三個(gè)板塊的優(yōu)勢(shì)，各種資源較為成熟，一直都是購(gòu)房者聚焦地。灞橋區(qū)受十四運(yùn)會(huì)影響帶動(dòng)購(gòu)房者對(duì)國(guó)際港務(wù)區(qū)和浐灞板塊預(yù)期，使其得到青睞，同時(shí)也是因?yàn)殄睒騾^(qū)域的新建商品住宅供應(yīng)量增加且性?xún)r(jià)比較高，進(jìn)而成交量遙遙領(lǐng)先。

　　聯(lián)動(dòng)機(jī)制遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭

　　西安市政府及相關(guān)部門(mén)從供給端入手，建立了包括價(jià)格聯(lián)動(dòng)、總量聯(lián)動(dòng)、時(shí)序聯(lián)動(dòng)三個(gè)方面的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，2021年增長(zhǎng)20%以上的商品住宅用地，優(yōu)化了土地競(jìng)拍規(guī)則，避免土地市場(chǎng)過(guò)熱。三四五月房源供應(yīng)量增大，自7月起，商品住房庫(kù)存面積連續(xù)保持增長(zhǎng)，截至年末，庫(kù)存去化周期升至8.7個(gè)月，較全年最低點(diǎn)提升2.4個(gè)月，市場(chǎng)供需矛盾有所緩解。

　　政策引導(dǎo)使得市場(chǎng)更趨理性

　　與此同時(shí)，銷(xiāo)售項(xiàng)目關(guān)注度降低，引導(dǎo)市場(chǎng)需求降溫。以項(xiàng)目銷(xiāo)售出現(xiàn)“搖號(hào)”現(xiàn)象為例，根據(jù)“西安市商品住房銷(xiāo)售公示平臺(tái)”顯示，下半年搖號(hào)率大多維持在50%以下，最低點(diǎn)33%，較上半年最高點(diǎn)的80%下降47個(gè)百分點(diǎn)。從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，8月份起去化率大幅下降且呈持續(xù)下降趨勢(shì)，8-12月去化率分別為62%、63%、59%、54%、56%，最低點(diǎn)較上半年最高點(diǎn)93%下降39個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)實(shí)地走訪調(diào)研，11月、12月份樓盤(pán)多個(gè)銷(xiāo)售已開(kāi)始依靠外部銷(xiāo)售渠道或加大促銷(xiāo)手段，這種情況上半年幾乎是看不到的。

　　土拍市場(chǎng)同步降溫 穩(wěn)定房市未來(lái)預(yù)期

　　從土地供應(yīng)看，2021年西安市已按照“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”方式集中供地三批次共計(jì)78宗地。從土地成交情況來(lái)看，參與土地競(jìng)拍房企趨于理性，土地市場(chǎng)熱度明顯降低，第二批集中供地未成交宗地8宗，占比18%，底價(jià)成交31宗、溢價(jià)成交6宗、平均溢價(jià)率0.9%，較第一批平均溢價(jià)率下降6.2個(gè)百分點(diǎn)；第三批宗地全部底價(jià)成交，無(wú)溢價(jià)。

　　未來(lái)西安房?jī)r(jià)仍會(huì)緩慢上升

　　2021年，西安市按照“加強(qiáng)市區(qū)聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)化供需雙向調(diào)節(jié)、遏制投機(jī)炒房、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”的思路，堅(jiān)定不移推進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，相繼出臺(tái)了“3·30”“7·8”“8·30”等多個(gè)調(diào)控政策，不斷完善住房保障體系，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來(lái)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，隨著政策的持續(xù)發(fā)力以及疫情后續(xù)影響，短期內(nèi)人們投資會(huì)更謹(jǐn)慎、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)觀望，西安房?jī)r(jià)近期會(huì)小幅上下波動(dòng)，基本保持平穩(wěn)；長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，信心的恢復(fù)，人們對(duì)生活品質(zhì)的更高要求，西安房?jī)r(jià)仍會(huì)緩慢上升。原因有三：首先是區(qū)位因素。西安仍是西北龍頭、國(guó)家九大中心城市之一，必然引起人才虹吸效應(yīng)，帶動(dòng)住房需要；其次是品質(zhì)追求。人們對(duì)美好生活的追求提升了低容積率，高綠化率，功能完善的高品質(zhì)住宅要求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出更多更好更優(yōu)質(zhì)的房屋；再就是成本拉動(dòng)。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要因素有土地成本、建材成本、金融成本、人力成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等，這些因素相疊加帶動(dòng)房屋價(jià)格緩慢上升。(記者 馬昭)

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